不動産投資とは？初心者が知るべきメリットや魅力、仕組み、運用方法

不動産投資とは「不動産（宅地や建物）を購入して運用・管理し、家賃収入や売却益を得る」仕組みの投資です。老後の年金対策としても注目されており、20代や30代で始める方も増えています。

投資における不動産投資の立ち位置

投資には、不動産以外にも多くの種類が存在します。よく耳にする代表的な投資と不動産投資とを、収益性とリスクの面で比較すると、以下の図のようになります。

投資として聞いて思い浮かべる人が多い株式投資やFXは、ハイリスク・ハイリターンで個人投資家の9割が負ける投資ともいわれています。

一方不動産投資は、ハイリスクと思われがちですが、実はミドルリスク・ミドルリターンな投資といわれています。

不動産投資で利益が出る2種類の仕組み

不動産投資で得られる利益は、購入した不動産を他の人に貸し出すことで得られる家賃収入と、所有している不動産を購入時よりも価値が高まったタイミングで売りに出すことで得られる売却益の2つに大別されます。それぞれを、インカムゲインインカムゲインインカムゲイン（income gain）とは、投資の世界で用いられる用語のひとつです。不動産関連では、所有する建物を賃貸に出して得られる家賃収入が該当します。 そのほか株式や証券など、何かの資産を保有中に継続して得られる収入を指します。身近なところでは銀行預金の利子やFXのスワップポイントなどもインカムゲインです。 インカムゲインは、キャピタルゲインと比べて投資元本が減りづらく、安定性続きを読むとキャピタルゲインキャピタルゲインキャピタルゲインとは キャピタルゲイン（capital gain）とは、不動産や株式取引など保持している資産の価値が上昇し、購入価格より売却価格が高くなり利益が出ることを指します。売却差益ともいいます。逆に購入価格より売却価格が低くなり損失が出ることを、キャピタルロス（売却損）といいます。 2,000万円で購入した不動産が、2,500万円で売却できた場合、キャピタルゲインは500万続きを読むとよびます。

1.家賃収入（インカムゲイン）

家賃収入の場合、重要になってくるのが月々のキャッシュフローです。家賃収入に対して、どれだけの経費（管理費管理費管理費とは、分譲マンション等の共用部分を使用・維持するために必要なお金のことで、毎月各戸の所有者から徴収されます。修繕積立金が日常的な劣化の補修から外壁や屋上の改修・各種設備の更新費用などに使用されるのに対し、管理費は共用部の光熱費や、エントランスや廊下の清掃費、外構や屋上の維持費等に使用されています。 また、共益費という言葉もありますが、管理費との区別は明確にされていないため、同義語として続きを読むや修繕費など）とローンの返済額があるかで、月々の収支が赤字か黒字かが決まります。

2.売買益（キャピタルゲイン）

売買益（キャピタルゲインキャピタルゲインキャピタルゲインとは キャピタルゲイン（capital gain）とは、不動産や株式取引など保持している資産の価値が上昇し、購入価格より売却価格が高くなり利益が出ることを指します。売却差益ともいいます。逆に購入価格より売却価格が低くなり損失が出ることを、キャピタルロス（売却損）といいます。 2,000万円で購入した不動産が、2,500万円で売却できた場合、キャピタルゲインは500万続きを読む）とは、不動産を購入した価格よりも、高い価格で売却することで得られる投資です。不動産価格が上り調子の時代・エリアであれば、売買収益を期待しやすい投資でした。

実際、バブル期には、不動産投資はこのキャピタルゲインキャピタルゲインキャピタルゲインとは キャピタルゲイン（capital gain）とは、不動産や株式取引など保持している資産の価値が上昇し、購入価格より売却価格が高くなり利益が出ることを指します。売却差益ともいいます。逆に購入価格より売却価格が低くなり損失が出ることを、キャピタルロス（売却損）といいます。 2,000万円で購入した不動産が、2,500万円で売却できた場合、キャピタルゲインは500万続きを読むを目的としたものが多く、家賃収入は二の次というスタイルが一般的でした。しかし、現在はこのような不動産の価格上昇はあまり期待できず、月々の家賃収入を狙った投資が主流です。

家賃収入と売買益の両方を得られることも

不動産価格が下落していた時期に不動産を購入した場合、インカムゲインインカムゲインインカムゲイン（income gain）とは、投資の世界で用いられる用語のひとつです。不動産関連では、所有する建物を賃貸に出して得られる家賃収入が該当します。 そのほか株式や証券など、何かの資産を保有中に継続して得られる収入を指します。身近なところでは銀行預金の利子やFXのスワップポイントなどもインカムゲインです。 インカムゲインは、キャピタルゲインと比べて投資元本が減りづらく、安定性続きを読むを受け取ってしばらくしてから売却して、キャピタルゲインキャピタルゲインキャピタルゲインとは キャピタルゲイン（capital gain）とは、不動産や株式取引など保持している資産の価値が上昇し、購入価格より売却価格が高くなり利益が出ることを指します。売却差益ともいいます。逆に購入価格より売却価格が低くなり損失が出ることを、キャピタルロス（売却損）といいます。 2,000万円で購入した不動産が、2,500万円で売却できた場合、キャピタルゲインは500万続きを読むを得られるケースもあります。

東京のマンション価格

実際に東京23区の新築マンションの価格をグラフにした図があります

引用： 日本不動産研究所 東京 23 区のマンション価格と賃料の中期予測

東京23区のマンション価格は徐々に増加しているのがわかります。実際に購入した価格よりも売却する際に不動産価格が上昇しているというケースもあります。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットはいくつかあります。

他人のお金で投資し、家賃で返済できる

・一般的に、投資は元になるお金が必要で、自己資金の持ち出しで行います。しかし不動産投資はローンを組むことで、自己資金以上の金額で投資ができる。

節税効果

・不動産投資開始当初は節税になります。

安定した収入

・毎月、入居者からの家賃収入があるので、安定した収入を予測できます。

不動産投資を始める際の初期費用の目安

不動産投資は、始める際に費用がかかり、長年運用を続けるうえでも設備が故障したら費用は発生します。

投資の種類によって変わってきますが、必要な初期費用は、仲介手数料仲介手数料仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸契約を不動産会社と結ぶ際に払う料金のことです。省略して「仲手（ちゅうて）」ともよばれます。 仲介手数料の額は、宅地建物取引業法により上限が決められています。この上限は、顧客を保護する意味合いで定められています。 具体的な上限は、取引の種類と物件価格に応じて異なります。 売買での上限は、物件価格200万円以下で物件価格の5%、400万円以下で4％＋続きを読むを含めて

物件価格の8%〜10%あればよいとされています。

不動産投資にかかる初期費用には、主に以下のようなものが含まれます。

• 仲介手数料仲介手数料仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸契約を不動産会社と結ぶ際に払う料金のことです。省略して「仲手（ちゅうて）」ともよばれます。 仲介手数料の額は、宅地建物取引業法により上限が決められています。この上限は、顧客を保護する意味合いで定められています。 具体的な上限は、取引の種類と物件価格に応じて異なります。 売買での上限は、物件価格200万円以下で物件価格の5%、400万円以下で4％＋続きを読む（不動産仲介業者を介す場合） 

• ローン事務手数料

• ローン保証料

• 火災保険料・地震保険料

• 不動産登記費用（登録免許税登録免許税登録免許税とは、不動産に関する取引の中で発生する税金のひとつで、土地や建物を登記する際に評価額に応じて変動する税金のことです。 不動産の所有権が移転されるとき、その不動産の所有者が自分であるということを示すため登記を行います。この登記を行うときに支払う税金が登録免許税です。 土地の所有権の移転登記 内容 税率（カッコ内は軽減後） 軽減措置の続きを読む、司法書士報酬）

• 各種税金（不動産取得税不動産取得税不動産取得税とは、新しく不動産（土地と、住宅や店舗などの家屋）を購入・贈与・家屋の建築など、不動産を取得したときに一度だけ課税される税金です。その不動産の所在する都道府県が課す税金となります。 無償や等価交換による不動産の取得でも課税となりますし、登記の有無にかかわらず課税となります。ただし、相続により取得した場合など、一部の場合には課税されません。 不動産取得税の計算は、不動産取得税続きを読む、印紙税印紙税契約書を交わしたり領収書を受け取ったりまたは発行しますが、そのとき印紙税という税金がかかります。文書の種類や内容、記載取引金額により税額は異なります。 例えば、5万円以上100万円以下の売買において領収書を作成した場合は、200円の印紙税が課せられます。この印紙税の納付は、作成した文書に収入印紙を貼付・消印することで行います。 印紙税法で、収入印紙を貼付すべき課税文書は限定列挙されてい続きを読む）

• 清算金（固定資産税・都市計画税、管理費管理費管理費とは、分譲マンション等の共用部分を使用・維持するために必要なお金のことで、毎月各戸の所有者から徴収されます。修繕積立金が日常的な劣化の補修から外壁や屋上の改修・各種設備の更新費用などに使用されるのに対し、管理費は共用部の光熱費や、エントランスや廊下の清掃費、外構や屋上の維持費等に使用されています。 また、共益費という言葉もありますが、管理費との区別は明確にされていないため、同義語として続きを読む・修繕積立金修繕積立金修繕積立金とは、分譲マンション等の共用部分の性能を長期にわたって維持するために必要な、修繕のために積み立てられるお金のことで、毎月各戸の所有者から徴収し積み立てられます。（管理費は共用部の光熱費等に使用されるのに対し、）修繕積立金は日常的な劣化の補修から、外壁や屋上の改修・各種設備の更新費用などに使用され、中でも十数年おきに必要となる大規模修繕工事はおいては、マンションの規模によって数百万から数億続きを読む）

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不動産知識のない初心者では難しいのではないでしょうか?

不動産の管理については所有者が行わずに管理会社管理会社管理会社とは、不動産の管理業務を行う会社です。 不動産管理会社の業務は、オーナーから委託された不動産の入居者管理から建物管理まで多岐にわたります。 多くの賃貸物件において、物件所有者は管理会社に物件の管理を委託しています。分譲物件でもマンションなどの集合住宅では、管理組合から委託された管理会社が入っているのが通常です。   入居者管理の業務としては、賃貸の場合、空室が出た際の入居者募集、続きを読むに任せるという方法があります。初心者で賃貸運営ノウハウがなくても不動産投資を始めることはできます。

物件の選定に関しては、将来性のある立地かどうかを含め、収益のシミュレーションを事前に確認する必要があります。

不動産投資を始めるのにおすすめのエリアはありますか？

人口集中が進むことが想定されている都市部がおすすめエリアです。今後の日本は都市圏への人口集中と過疎化の進展が並行して進むことが想定されています。また、単身者世帯の増加も顕著ですが、対してワンルームマンションの供給が全く足りていない状況です。

不動産投資は魅力がたっぷり

不動産投資はたくさんの知識が必要になります。そのためにも情報収集はとても重要です。情報収集をする姿勢を常に崩さず、確実な不動産経営を目指しましょう。

https://www.renosy.com/より